I. Kinh nghiệm chuẩn bị xây nhà

Phần I: Kinh nghiệm chuẩn bị xây nhà

Trước khi tiến hành xây dựng, bạn phải có những bước chuẩn bị cần thiết như sau:

– Bàn bạc thống nhất ý kiến với các thành viên trong gia đình về quy mô, công năng sử dụng dự kiến.

– Dự trù kinh phí thực hiện và chuẩn bị về vấn đề tài chính.

– Tìm kiếm và tham khảo thông tin (internet, người thân, bạn bè…) để lựa chọn tư vấn thiết kế phù hợp, nhà thầu xây dựng có uy tín và tư vấn giám sát thi công có chất lượng.

Bước 1: Xác định nhu cầu xây dựng nhà ở (xác định quy mô, công năng sử dụng dự kiến…)

Bước 2: Dự trù kinh phí và thời gian xây dựng

Bước 3: Chọn nhà tư vấn thiết kế xây dựng, trang trí nội thất

Bước 4: Hoàn thiện hồ sơ xây dựng, thủ tục xin phép xây dựng, chuẩn bị tài chính sẵn sàng

Bước 5: Chọn lựa nhà thầu xây dựng

Bước 6: Thi công phần ngầm và phần thô

Bước 7: Thi công phần hoàn thiện

Bước 8: Trang trí nội thất công trình

Bước 9: Nghiệm thu công trình và đưa vào sử dụng

 Một bộ hồ sơ bản vẽ thiết kế hoàn chỉnh cần có các phần sau đây:

– Phần kiến trúc

Phần kết cấu

Phần hệ thống điện

Phần hệ thống ống cấp thoát nước

Phần hệ thống điện nhẹ

Phần chống sét

– Phòng cháy chữa cháy và báo cháy (nếu cần)

– Bản vẽ thiết kế nội thất

– Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (01 bản theo mẫu) do chủ nhà đứng tên.

– Bản sao có thị thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất, kèm theo bản trích lục bản đồ đất hoặc trích đo trên thực địa xác định sơ đồ ranh giới lô đất, cao độ và tỉ lệ đúng quy định địa chính (01 bản).

– Giấy phép đăng ký kinh doanh (01 bản): nếu là công trình xây dựng của doanh nghiệp.

– Hồ sơ bản vẽ thiết kế (02 bộ).

– Bản vẽ mặt bằng định vị công trình trên lô đất tỷ lệ 1/200 – 1/500

– Bản vẽ các mặt bằng tầng (bao gồm cả mặt bằng sàn mái và mái)

– Bản vẽ các mặt đứng

– Bản vẽ mặt cắt (cắt dọc và cắt ngang nhà)

– Bản vẽ mặt bằng móng, chi tiết mặt cắt móng điển hình

– Bản vẽ mặt bằng đấu nối cấp nước

– Bản vẽ mặt bằng thoát nước (gồm thoát nước trệt & thoát nước mái)

– Bản vẽ mặt bằng đấu nối cấp điện

Quy định về cấp giấy phép xây dựng:

– Cấp giấy phép xây dựng được quy định ở: Nghị định 64/2012 NĐ-CP “Về việc cấp giấy phép xây dựng” ra ngày 04/09/2012 do Chính phủ ban hành.

Thời gian cấp phép xây dựng:

– Đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới, bao gồm cả giấy phép xây dựng tạm, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời, thời gian không quá 20 ngày làm việc đối với công trình; 15 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị; 10 ngày làm việc đối với nhà ở nông thôn, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;

– Đối với trường hợp cấp lại hoặc gia hạn giấy phép xây dựng: Không quá 10 ngày làm việc.

Thời hạn của giấy phép xây dựng:

– Thời hạn của giấy phép xây dựng là 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng.

Theo Nghị định số 64/2012/NĐ-CP “Về cấp giấy phép xây dựng”:

– Trong thời hạn 30 ngày, trước thời điểm giấy phép xây dựng hết hạn, nếu công trình chưa được khởi công, thì chủ đầu tư phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng. Mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn một lần. Thời gian gia hạn tối đa không quá 6 tháng. Nếu hết thời gian gia hạn, chủ đầu tư chưa khởi công xây dựng thì phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới.

– Hồ sơ đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng gồm:

  • Đơn đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng, trong đó giải trình rõ lý do chưa khởi công xây dựng;
  • Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp.

– Đối với công trình được giấy phép xây dựng tạm đã hết thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép, nhưng Nhà nước chưa thực hiện quy hoạch thì chủ đầu tư được đề nghị cơ quan cấp phép để xem xét gia hạn thời gian tồn tại cho đến khi Nhà nước thực hiện quy hoạch. Thời hạn tồn tại được ghi ngay vào giấy phép xây dựng tạm đã được cấp.

Theo Nghị định số 64/2012/NĐ-CP “Về cấp giấy phép xây dựng”:

Đối với nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250 m2, dưới 3 tầng và không nằm trong khu vực bảo vệ di tích lịch sử, văn hóa thì chủ đầu tư được tự tổ chức thiết kế xây dựng và tự chịu trách nhiệm về an toàn của công trình và các công trình lân cận.

Ngoài ra, hồ sơ thiết kế xây dựng phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện; thiết kế phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định.

Tùy thuộc vào đối tượng xin cấp phép xây dựng, pháp luật quy định như sau:

– Ủy ban nhân dân cấp thành phố, cấp huyện cấp giấy phép xây dựng các công trình và nhà ở riêng lẻ ở đô thị thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các đối tượng quy định thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

– Ủy ban nhân dân xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại những điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và tại những khu vực theo quy định của UBND cấp huyện khi xây dựng phải có giấy phép xây dựng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý.

– Công trình do cơ quan nào cấp phép thì cơ quan đó có quyền điều chỉnh, thu hồi, gia hạn Giấy phép xây dựng.

Theo Nghị định số 64/2012/NĐ-CP “Về cấp giấy phép xây dựng”:

– Việc xử lý vi phạm đối với công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng, xây dựng sai với giấy phép được cấp, xây dựng không đúng với quy hoạch xây dựng và không đúng với các quy định khác của pháp luật được thực hiện theo quy định của Chính phủ về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị và về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng.

– Thu hồi giấy phép xây dựng: Các trường hợp bị thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp như sau:

  • Giấy phép xây dựng được cấp không đúng theo quy định hiện hành;
  • Sau 6 tháng kể từ ngày được gia hạn giấy phép xây dựng mà chủ đầu tư vẫn chưa khởi công xây dựng công trình;
  • Quá thời hạn ghi trong văn bản xử lý vi phạm, đối với trường hợp xây dựng sai với giấy phép xây dựng được cấp mà chủ đầu tư vẫn chưa khắc phục các vi phạm theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.

– Hủy giấy phép xây dựng: Sau 10 ngày làm việc, kể từ ngày có quyết định thu hồi giấy phép xây dựng của cấp có thẩm quyền đối với các trường hợp nêu tại Khoản 2 Điều này, nếu chủ đầu tư không nộp lại giấy phép xây dựng cho cơ quan cấp phép thì cơ quan cấp phép hoặc cơ quan có thẩm quyền có quyết định công bố hủy giấy phép xây dựng, đồng thời thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã và đăng trên mạng thông tin của Sở Xây dựng.

Sau khi đã có những bước chuẩn bị ban đầu thì việc tiếp theo của bạn là làm việc trực tiếp với tư vấn thiết kế để thống nhất một số vấn đề sau:

– Nêu rõ năng lực tài chính có thể phục vụ cho công trình của bạn.

– Mô tả chi tiết nhu cầu của bạn và gia đình.

– Trình bày kiến trúc sư về ý tưởng thẩm mỹ của bạn và gia đình nếu có. 

– Nếu có sở thích hay điều “tối kỵ” nào liên quan đến căn nhà (chẳng hạn vấn đề phong thủy như: hướng đất, hướng nhà, cách bố trí phòng bếp, phòng ngủ, phòng thờ cúng..v.v..) bạn cũng nên thảo luận cùng Kiến trúc sư ở bước này. 

– Sau khi trình bày ý kiến của mình, bạn nên lắng nghe lời khuyên của Kiến trúc sư nếu yêu cầu đó không phù hợp yêu cầu mỹ thuật và độ an toàn. 

 Những yêu cầu của bạn sẽ giúp Kiến trúc sư có cái nhìn tổng quan nhất về công trình của bạn và từ đó đưa ra phương án thiết kế phù hợp về công năng, thẩm mỹ cũng như năng lực tài chính của bạn.

– Đối với nhà xây mới lại trên nền nhà cũ hoặc sửa chữa thì việc cắm cọc phân định đã diễn ra trước đó nên cắm cọc lại là không cần thiết. Nhưng nếu có tranh chấp hoặc dấu hiệu tranh chấp thì tốt nhất nên tiến hành cắm cọc lại để tránh rắc rối sau này.

– Đối với nhà xây trên đất mới hoàn toàn và chưa được cắm cọc phân định (mua lại đất tách thửa…) thì việc tiến hành cắm cọc phân định ranh giới đất là rất cần thiết. Điều này giúp chủ nhà xác định chính xác vị trí lô đất của mình, tránh đặt nhầm công trình lên đất thuộc sở hữu người khác gây ra những phiền toái không đáng có.

Lưu ý: việc cắm cọc phận định ranh giới khu đất phải được các đơn vị địa chính có thẩm quyền (địa chính phường, xã…) thực hiện mới mang lại tính pháp lý cao.

Đây là vấn đề đầu tiên mọi người sẽ nghĩ đến khi có kế hoạch xây nhà. Việc ước tính các khoản chi phí cần thiết sẽ giúp chủ nhà có thể dự trù, có sự chuẩn bị trước kinh phí cần thiết để xây nhà và có kế hoạch cụ thể cho việc sử dụng tài chính trong từng giai đoạn thi công khác nhau. Các khoản chi phí cần được ước tính gồm:

– Chi phí xây dựng (phần thô + phần hoàn thiện).

– Chi phí mua sắm đồ đạc và đồ dùng trong nhà.

– Chi phí phát sinh.

Các chi phí có liên quan trực tiếp và gián tiếp cho việc xây dựng một căn nhà bao gồm:

– Chi phi tháo dỡ nhà cũ (nếu có).

– Chi phí xin cấp phép xây dựng, làm bản vẽ hoàn công.

– Chi phí xây dựng bao gồm chi phí xây thô và hoàn thiện (thường chiếm tỷ lệ lớn).

– Chi phí mua sắm trang thiết bị nội thất: thông thường các chi phí này không bị chi phối trong quá trình làm nhà vì bạn có thể mua sau và có thể cân đối tùy theo tình hình tài chính thực tế của bạn.

– Chi phí dự phòng phát sinh.

Kinh nghiệm chia sẻ:

Bạn nên thuê Tư vấn thiết kế lập hồ sơ dự toán (càng chi tiết, cụ thể càng tốt) để bạn có thể dễ dàng quản lý chi phí trong suốt quá trình xây dựng.

Phát sinh khi xây nhà và sửa nhà là vấn đề thường xảy ra do nhiều yếu tố khách quan và chủ quan khác nhau, nhưng nhìn chung thường do các nguyên nhân chủ yếu sau đây:

– Phát sinh do sự thay đổi thiết kế của chủ nhà xảy ra trong quá trình thi công.

– Phát sinh do hồ sơ thiết kế bị thiếu hoặc không rõ ràng dẫn đến công tác lập dự trù kinh phí xây dựng (dự toán) thiếu chính xác…

– Phát sinh do chậm trễ tiến độ so với dự trù (do thời tiết, thiếu nhân lực, thiếu vốn…).

– Phát sinh do làm sai, hỏng trong quá trình thi công.

– Phát sinh do thi công sai giấy phép xây dựng.

– Phát sinh do hao hụt nguyên vật liệu sử dụng.

Ngoài ra, còn rất nhiều yếu tố khách quan và chủ quan khác.

– Hình thức giao nhận thầu nhân công: chủ nhà chịu trách nhiệm cung cấp các loại vật liệu để thi công, còn nhà thầu chỉ chịu trách nhiệm về nhân công và các loại vật tư cần thiết (thiết bị thi công, ván khuôn, dàn giáo…).

– Hình thức nhận thầu toàn bộ cả nhân công và vật liệu (khoán trắng): chủ nhà giao toàn bộ cho nhà thầu thi công toàn bộ công trình và tiến hành các thủ tục tạm ứng, thanh toán theo như thỏa thuận có trong hợp đồng đã ký với nhà thầu.

Kinh nghiệm chia sẻ: Tùy theo điều kiện cụ thể của bạn (thời gian, nhân sự, sự hiểu biết về ngành xây dựng, các mối quan hệ…) để lựa chọn hình thức cho phù hợp.

Việc lập hợp đồng chi tiết về các công việc trong từng gói thầu (xây lắp và hoàn thiện) sẽ giúp chủ nhà tránh được các rắc rối, phát sinh trong khi xây nhà. Hợp đồng xây dựng phải nêu rõ các vấn đề sau:

– Chi tiết trách nhiệm của nhà thầu: chịu trách nhiệm thi công phần gì, thời gian và yêu cầu cụ thể cho từng hạng mục công việc… và những công việc cụ thể cho phần thi công đó.

– Đơn giá và giá hợp đồng xây dựng nhà ở.

– Các công việc, hạng mục chủ nhà phải thực hiện kể cả nhân công và vật tư.

– Các công việc không thuộc hợp đồng thi công xây dựng nhà ở.

– Hợp đồng càng chi tiết, càng chặt chẽ sẽ giúp chủ nhà càng tránh được nhiều rắc rối trong quá trình xây nhà.

Kinh nghiệm chia sẻ:

Khi lập hợp đồng, bạn và nhà thầu phải thống nhất cách tính diện tích thanh toán là diện tích thực tế sử dụng hay diện tích “giọt nước” bao gồm cả phần mái đua, ô văng…để tránh các tranh cãi không đáng có.

Hợp đồng thi công cơ bản gồm:

– Tên hợp đồng:……….Số:…………..

– Các căn cứ pháp luật để thiết lập hợp đồng

– Thông tin đầy đủ các bên liên quan trong hợp đồng: Bên A (Bên giao thi công hay là Chủ nhà); Bên B (Bên nhận thi công hay là Chủ thầu )

– Các điều khoản cơ bản trong hợp đồng:

  • Điều 1: Quy mô xây dựng
  • Điều 2: Nội dung thỏa thuận
  • Điều 3: Giá trị hợp đồng và phương thức thanh toán
  • Điều 4: Vật tư – Kỹ thuật
  • Điều 5: Thời gian và tiến độ thực hiện
  • Điều 6: Giờ làm việc
  • Điều 7: Quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan
  • Điều 8: Nghiệm thu công trình
  • Điều 9: Bàn giao và thanh lý công trình
  • Điều 10: Bảo hành công trình
  • Điều 11: Nhật ký công trình, bảo hiểm và phạt vi phạm hợp đồng
  • Điều 12: Khối lượng và chi phí phát sinh
  • Điều 13: Chấm dứt hợp đồng
  • Điều 14: Sự kiện bất khả kháng
  • Điều 15: Luật áp dụng và giải quyết tranh chấp
  • Điều 16: Cam kết chung

– Xác nhận của bên A và bên B

Kinh nghiệm chia sẻ:

Bạn nên hỏi ý kiến của những người có chuyên môn, kinh nghiệm trước khi ký hợp đồng.

Nhân văn – Chuyên nghiệp – Phát triển bền vững

(+84) 234 3751 703

Websales Facebook Đồng Lâm Kênh youtube Đồng Lâm Alibaba Đồng Lâm